В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации несовершеннолетние (от 14 до 18 лет) обладают неполной дееспособностью. То есть, для того чтобы заключить сделку, потребуется согласие законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетнего.
Действительна ли сделка?
Что необходимо учитывать, чтобы сделка не была признана недействительной?
В Российской Федерации совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно именно с этого возраста человек приобретает дееспособность в полном объёме.
Дееспособность – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.
Несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. От имени малолетнего ребёнка в сделке всегда действуют его родители или другие законные представители. Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более свободна при заключении сделок. Они самостоятельно их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают это с письменного согласия законных представителей.
Жилищные условия не должны ухудшиться
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребёнка, необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При рассмотрении вопроса о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних органами опеки и попечительства учитываются все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.
Главенствующий принцип при принятии позитивного решения: доля в праве общей долевой собственности ребёнка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.
Вместо приобретения аналогичной доли или жилья возможно условие о переводе причитающейся ребёнку суммы денег на его персональный счёт.
Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.
Обязательное участие в приватизации
Статья 37 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на его отказ от своих имущественных прав. Например, разрешение попечителей понадобится, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников. Органы опеки проверяют, не нарушены ли имущественные права ребёнка. По закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации.
Договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию. Если ребёнок в возрасте от 14 до 18 лет, то он подписывает договор и представляет документы на регистрацию самостоятельно.
Ребёнок – собственник или пользователь?
Следует отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребёнок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником. Если ребёнок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит отцу и матери, ребёнок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно. Но если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребёнок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребёнка, то отчуждение возможно с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребёнка могут пострадать от того, что ему негде будет жить, так как при продаже квартиры всем прописанным придётся сниматься с регистрационного учёта по месту жительства и освободить занимаемое семьёй жилое помещение.
Жильё можно и подарить
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребёнку, нельзя и выкупить квартиру у ребёнка, но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование.
Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими 14 лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.
Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.
Семейным кодексом Российской Федерации закреплено важное правило, в соответствии с которым ребёнок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребёнка. То есть, если родители разводятся, ребёнок остается с матерью. В суде делят совместно нажитое имущество, если это квартира, то она будет делиться лишь между отцом и матерью, поскольку только они являются собственниками жилого помещения. По общему правилу доли каждого из супругов признаются равными, но суд вправе и отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей.
Если родители сдают в аренду жилое помещение ребёнка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребёнка.
Отдел опеки и попечительства управления воспитательной работы и социальных гарантий детства департамента образования администрации Салехарда дает согласие на сделки с имуществом несовершеннолетних детей, местом жительства которых является МО город Салехард. Отдел расположен по адресу: улица Ямальская, дом 30. Телефоны для справок: (34922) 3-22-79, 3-22-84.
